Kommen die Immobilienmärkte nun unter Druck?

23.6.2022 – Im Rahmen der ganzen Marktkorrekturen rücken zunehmend die Immobilienmärkte in den Fokus und dies nicht nur in der Schweiz. Dabei gilt es sicherlich zu unterscheiden, ob es sich um Wohneigentum oder um Renditeliegenschaften handelt. So oder so führen aber steigende Nebenkosten und Zinsen zu einer neuen Ausgangslage im Immobilienbereich.

Aus Sicht der Wohneigentümer sind vorallem die folgenden Faktoren und Themen relevant:

• Steigende Hypothekarzinsen: Die Zeit der historisch tiefen Zinssätze auf langjährigen Festhypotheken ist vorbei. 10-jährige Festhypotheken kosten heute mehr als doppelt so viel, im Vergleich zum Zinsniveau im vergangenen Winter. Auch die kurzfristigen Sätze und die SARON-Hypothekensätze sind mit dem Entscheid unserer Nationalbank angestiegen. Die Wohneigentümer werden so mit laufend ansteigenden Zinskosten konfrontiert und Experten gehen davon aus, dass bereits in Kürze ein Teil der Hypothekarnehmer finanzielle Probleme erleiden werden. Die Wohneigentümer müssen sich darauf einstellen, dass das Zinsniveau noch weiter ansteigen wird.
• Steigende Nebenkosten: Aufgrund der Teuerung, der Lieferschwierigkeiten und insbesondere der Verteuerung von Energie, sind Wohneigentümer mit steigenden Kosten konfrontiert. Alle Rohstoffe sind im Preis massiv angestiegen, was Neubauten aber auch Renovationen verteuert. Wer auf fossile Energie angewiesen ist (Heizöl, Gas) muss dafür auch tiefer in die Tasche greifen.
• Drohende Wertverluste auf den Eigenheimen: Angesichts der Ausgangslage könnten die Preise für Wohneigentum etwas unter Druck kommen. Dies spielt für die meisten Wohneigentümer keine grosse Rolle, solange sie nicht verkaufen wollen und es sich um eine temporäre Korrektur handelt. Wer aber eine maximale Fremdfinanzierung hat, könnte mit seinem Finanzinstitut Probleme erhalten. Sollten die Preise für Wohneigentum sinken, so sinken auch die Belehnungswerte. Finanzinstitute könnten bei gewissen Kunden eine Amortisation verlangen, damit die Belehnungswerte wieder den Normen entsprechen. Sinkt beispielsweise ein Anlagewert für eine Liegenschaft von CHF 1 Mio um 10% auf CHF 0,9 Mio, so dürfte eine maximale Hypothekarverschuldung von heute (Annahme maximal 80% zulässige Belehnungsgrenze) CHF 0,8 Mio auf neu CHF 0,72 Mio reduziert werden. Die Differenz von CHF 80’000 in diesem kleinen Beispiel müsste der Hypothekarnehmer bei nächster Fälligkeit seines Kreditvertrags – je nach Entscheid des Finanzierungsinstituts – amortisieren.
• Schwierigere Rahmenbedingungen für Verkäufer: Wer sein Wohneigentum verkaufen will, muss wohl mit einem schwierigeren Umfeld rechnen. Aus Käufersicht hat die Attraktivität von Wohneigentum massiv abgenommen. Preise könnten in gewissen Region bereits unter Druck sein und Verkäufer müssen mit einem längeren Zeitraum bis zur Handänderung rechnen.

Auch für Immobilieninvestoren (Investitionen in Renditeliegenschaft sowie in Immobilienfonds) hat sich die Ausgangslage deutlich verschlechtert. Bei den börsenkotierten Schweizer Immobilienfonds hat sich das hohe Agio, das mit einem Durchschnitt von 42,5 % per Ende Dezember 2021 Zeichen einer überhitzten Nachfrage aufwies, deutlich zurückgebildet. Mit einem durchschnittlichen Aufpreis zum NAV von 25,3 % per Ende Mai 2022 hat sich das Agio deutlich normalisiert – einige Fonds werden sogar zu einem Discount gehandelt wie einer kürzlich publizierten Studie der Credit Suisse zu entnehmen ist. Immobilienfonds haben somit seit Jahresbeginn im Durchschnitt bereits über 10% an Wert verloren und die Ausgangslage hellt sich momentan nicht auf.

Die erwähnte Studie der Credit Suisse finden Sie hier: „Immobilienmarkt – 16 Antworten auf 16 Fragen unserer Kundschaft“