23.5.2025 – L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) a de nouveau identifié les opérations hypothécaires comme un risque majeur pour la place financière suisse. Dans une analyse récente, elle critique en particulier l’application laxiste de l’autorégulation par de nombreuses banques, qui pourrait avoir des conséquences graves.

Taux d’écart élevé pour les immeubles de rendement

Selon la FINMA, les banques s’écartent depuis des années de leurs propres directives d’octroi dans plus de 40 % des nouvelles opérations de financement de biens immobiliers de rendement. Les banques cantonales, régionales et Raiffeisen sont particulièrement concernées. L’autorité de régulation exige que chaque écart soit justifié de manière compréhensible et clairement documenté.

L’accent est mis sur la capacité financière et l’évaluation

La Finma observe également de plus en plus d’exceptions dans le calcul de la capacité financière pour les logements à usage propre. Cela soulève la question de savoir si les décisions de financement sont toujours fondées sur un niveau de revenu durable des emprunteurs. La Finma critique également les évaluations immobilières : des hypothèses trop optimistes, notamment dans les méthodes d’évaluation hédonistes, conduisent à des valeurs vénales excessives et, par conséquent, à des prêts plus élevés. L’autorité de surveillance exige que ces évaluations soient vérifiées chaque année. Selon l’enquête, environ 50 % des établissements ne s’y conforment pas systématiquement.

Solvabilité souvent insuffisamment vérifiée

La Finma voit un autre risque dans l’évaluation insuffisante de la solvabilité des investisseurs commerciaux. Lorsqu’une entreprise de construction sollicite un financement pour un immeuble collectif, par exemple, l’évaluation de la qualité de l’entreprise est essentielle. Là encore, la Finma exige une procédure clairement structurée et une plus grande rigueur dans l’examen de la réputation et de la capacité de performance.

Conséquences en cas d’absence d’autorégulation

La Finma mise dans un premier temps sur des recommandations et des entretiens individuels avec les établissements suspects. Toutefois, si le secteur ne réagit pas de manière suffisante, l’autorité précise que des prescriptions contraignantes et plus restrictives pourraient suivre. La marge de manœuvre pour des interprétations individuelles serait alors considérablement réduite.

Ces avertissements sont-ils justifiés ?

À court terme, les risques semblent maîtrisés sur le marché hypothécaire. La nouvelle baisse des taux d’intérêt soulage les emprunteurs et la demande reste élevée sur le marché immobilier. Les risques restent donc latents. Ils pourraient toutefois resurgir en cas de forte hausse des taux d’intérêt et/ou de correction des prix immobiliers. À court terme, ces deux scénarios semblent peu probables.