23.6.2022 – Dans le cadre de toutes les corrections de marché, les marchés immobiliers sont de plus en plus au centre de l’attention, et ce pas seulement en Suisse. Il faut certainement distinguer entre les logements en propriété et les immeubles de rapport. Quoi qu’il en soit, la hausse des frais annexes et des taux d’intérêt crée une nouvelle situation de départ dans le secteur immobilier.
Du point de vue des propriétaires de logements, les facteurs et thèmes suivants sont particulièrement importants :
Hausse des taux d’intérêt hypothécaires : l’époque des taux d’intérêt historiquement bas sur les hypothèques fixes à long terme est révolue. Les hypothèques à taux fixe sur 10 ans coûtent aujourd’hui plus du double du niveau des taux de l’hiver dernier. Les taux à court terme et les taux hypothécaires SARON ont également augmenté suite à la décision de notre Banque nationale. Les propriétaires de logements sont ainsi confrontés à des coûts d’intérêt en constante augmentation et les experts estiment qu’une partie des emprunteurs hypothécaires connaîtront des problèmes financiers d’ici peu. Les propriétaires de logements doivent se préparer à ce que le niveau des taux d’intérêt continue d’augmenter.
Hausse des frais annexes : en raison du renchérissement, des difficultés d’approvisionnement et surtout du renchérissement de l’énergie, les propriétaires de logements sont confrontés à une hausse des coûts. Le prix de toutes les matières premières a massivement augmenté, ce qui renchérit les nouvelles constructions mais aussi les rénovations. Ceux qui dépendent de l’énergie fossile (mazout, gaz) doivent également mettre la main à la poche.
Menace de perte de valeur des logements : Compte tenu de la situation de départ, les prix des logements en propriété pourraient subir une certaine pression. Cela ne joue pas un grand rôle pour la plupart des propriétaires de logement, tant qu’ils ne veulent pas vendre et qu’il s’agit d’une correction temporaire. Mais ceux qui ont un financement externe maximal pourraient avoir des problèmes avec leur établissement financier. Si les prix des logements en propriété devaient baisser, les valeurs de nantissement baisseraient également. Les établissements financiers pourraient exiger de certains clients un amortissement afin que les valeurs de nantissement correspondent à nouveau aux normes. Si, par exemple, la valeur d’investissement d’un bien immobilier passe de 1 million de CHF à 0,9 million de CHF, l’endettement hypothécaire maximal devrait être réduit de 0,8 million de CHF (hypothèse d’une limite de nantissement maximale de 80%) à 0,72 million de CHF. La différence de 80 000 CHF dans ce petit exemple devrait être amortie par le preneur d’hypothèque à la prochaine échéance de son contrat de crédit – selon la décision de l’institut de financement.
Un contexte plus difficile pour les vendeurs : celui qui veut vendre son logement doit sans doute s’attendre à un contexte plus difficile. Du point de vue des acheteurs, l’attractivité de la propriété du logement a massivement diminué. Les prix pourraient déjà être sous pression dans certaines régions et les vendeurs doivent s’attendre à un délai plus long avant le changement de propriétaire.
La situation de départ s’est également nettement détériorée pour les investisseurs immobiliers (investissements dans des immeubles de rapport et dans des fonds immobiliers). Pour les fonds immobiliers suisses cotés en bourse, l’agio élevé qui, avec une moyenne de 42,5 % à fin décembre 2021, présentait des signes de surchauffe de la demande, a nettement diminué. Avec une prime moyenne par rapport à la VNI de 25,3 % à fin mai 2022, l’agio s’est nettement normalisé – certains fonds se négocient même à un prix discount, comme le montre une étude récemment publiée par le Credit Suisse. Les fonds immobiliers ont donc déjà perdu en moyenne plus de 10 % de leur valeur depuis le début de l’année et la situation de départ ne s’améliore pas pour le moment.
reconnu Cicero / SAQ