27.1.2026 – Mit dem Urteil 9C_271/2025 vom 22. Dezember 2025 hat das Bundesgericht eine für die Finanz- und Nachlassplanung äusserst praxisrelevante Grundsatzfrage entschieden. Im Zentrum stand die bislang umstrittene Behandlung der Grundstückgewinnsteuer bei sogenannten gemischten Schenkungen, also bei Liegenschaftsübertragungen, die teilweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich erfolgen. Das Bundesgericht stellt nun klar, dass in solchen Fällen der Steueraufschub gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. a des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) vollständig zu gewähren ist. Eine anteilige oder teilweise Besteuerung im Zeitpunkt der Übertragung ist bundesrechtswidrig.
Dem Entscheid lag ein typischer familieninterner Sachverhalt zugrunde. Ein Ehepaar im Kanton St. Gallen übertrug seine Liegenschaft mit einem Verkehrswert von rund einer Million Franken an den Sohn zu einem Kaufpreis von CHF 750’000 und mietete das Objekt anschliessend zurück. Die Steuerpflichtigen beantragten eine Vorabklärung, um die Transaktion als gemischte Schenkung zu qualifizieren und einen vollständigen Steueraufschub der Grundstückgewinnsteuer zu erhalten. Das kantonale Steueramt verweigerte diesen jedoch und besteuerte den entgeltlichen Teil der Transaktion sofort, da dieser die ursprünglichen Anlagekosten überstieg. Diese Praxis wurde zunächst auch von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen gestützt, bevor das Bundesgericht angerufen wurde.
Kern der Auseinandersetzung war die Frage, ob Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG bei gemischten Schenkungen einen vollständigen oder lediglich einen wertanteiligen Steueraufschub vorsieht. Das Bundesgericht beantwortete diese Frage eindeutig zugunsten eines vollumfänglichen Aufschubs. Es stützte sich dabei auf eine umfassende Auslegung der Norm unter Einbezug grammatikalischer, systematischer, historischer und teleologischer Gesichtspunkte.
Aus grammatikalischer Sicht hielt das Gericht fest, dass der Wortlaut der Bestimmung keinerlei Differenzierung kennt. Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG spricht undifferenziert davon, dass die Besteuerung „bei Schenkungen“ aufgeschoben wird. Weder wird zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Anteilen unterschieden, noch enthält die Norm eine mengenmässige Einschränkung. Daraus folgerte das Bundesgericht, dass der Gesetzgeber ein „Alles-oder-nichts-Prinzip“ vorgesehen hat. Eine Aufspaltung einer gemischten Schenkung in einen steuerbaren und einen steueraufschiebenden Teil lässt sich dem Wortlaut nicht entnehmen.
Diese Auslegung wird durch die Systematik des Gesetzes zusätzlich gestützt. Während die Tatbestände der lit. a bis c von Art. 12 Abs. 3 StHG jeweils pauschal formuliert sind, enthalten die Ersatzbeschaffungstatbestände in lit. d und e explizite Einschränkungen mit der Formulierung „soweit“. Der Gesetzgeber hat damit bewusst zwischen vollständigen und quantitativen Steueraufschubtatbeständen unterschieden. Dass eine solche Einschränkung bei Schenkungen fehlt, spricht klar für einen uneingeschränkten Steueraufschub.
Auch die historische Auslegung spricht in dieselbe Richtung. Zwar äussern sich die parlamentarischen Beratungen nicht explizit zu gemischten Schenkungen. In der Botschaft zur Steuerharmonisierung wird jedoch im Zusammenhang mit familieninternen Übertragungen ausgeführt, dass bei unentgeltlichen oder teilweise unentgeltlichen Eigentumswechseln die Steuerpflicht entfalle. Auch wenn diese Formulierung technisch unpräzise ist – es handelt sich rechtlich um einen Aufschub und nicht um eine Steuerbefreiung –, bringt sie doch deutlich zum Ausdruck, dass der Bundesrat von einem vollständigen steuerlichen Aufschub im Übertragungszeitpunkt ausging.
Schliesslich überzeugt auch die teleologische Betrachtung. Der Zweck der Steueraufschubtatbestände liegt darin, Liquiditätsprobleme und wirtschaftliche Härten zu vermeiden, wenn bei einer Vermögensübertragung kein oder nur ein begrenzter Mittelzufluss erfolgt. Gerade bei gemischten Schenkungen ist dies häufig der Fall, etwa wenn der Erwerber Hypotheken übernimmt, Wohnrechte eingeräumt werden oder der Kaufpreis bewusst unter dem Verkehrswert liegt. Eine sofortige Besteuerung würde in solchen Konstellationen zu einer Belastung führen, ohne dass dem Veräusserer entsprechende liquide Mittel zufliessen. Systemgerecht ist vielmehr, dass die latente Grundstückgewinnsteuer auf den Erwerber übergeht und erst bei einer späteren, nicht privilegierten Veräusserung realisiert wird. Das Bundesgericht betont, dass der Erwerber nicht schutzlos ist, da ihm die Steuerlatenz bekannt ist und der Schenkungsteil in der Regel höher ausfällt als die zukünftige Steuerbelastung.
Für die Beratungspraxis ist das Urteil von erheblicher Bedeutung. Es schafft schweizweit Rechtssicherheit für ein zentrales Instrument der Vermögens- und Nachlassplanung. Gemischte Schenkungen von Liegenschaften können nun ohne Risiko einer sofortigen Grundstückgewinnsteuer eingesetzt werden, unabhängig von der Höhe des Entgeltanteils. Die bisher in einzelnen Kantonen verbreitete Praxis einer teilweisen Besteuerung ist nicht mehr haltbar und muss angepasst werden. Für Finanzberater eröffnet dies erweiterte Gestaltungsmöglichkeiten bei familieninternen Immobilienübertragungen, insbesondere in Kombination mit Wohnrechten, Nutzniessungen oder der Übernahme von Fremdfinanzierungen. Das Urteil bestätigt damit den Grundsatz der steuerlichen Kontinuität und stärkt die Rolle der gemischten Schenkung als zentrales Planungsinstrument im Schweizer Steuerrecht.
Merksatz für die Finanzberatung: „Bei Schenkung ist der Steueraufschub immer ganz – oder gar nicht. Teilweise gibt es nicht.“
Cicero / SAQ anerkannt