23.5.2025 – Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma) hat das Hypothekargeschäft erneut als zentrales Risiko für den Schweizer Finanzplatz identifiziert. In einer aktuellen Analyse kritisiert sie insbesondere die lasche Anwendung der Selbstregulierung durch viele Banken – mit potenziell gravierenden Folgen.
Hohe Abweichungsquote bei Renditeliegenschaften
Gemäss Finma weichen Banken bei der Finanzierung von Renditeliegenschaften seit Jahren bei über 40 % der Neugeschäfte von den eigenen Vergaberichtlinien ab. Besonders häufig betrifft dies Kantonal-, Regional- und Raiffeisenbanken. Die Regulierungsbehörde fordert, dass jede Abweichung nachvollziehbar begründet und sauber dokumentiert wird.
Tragbarkeit und Bewertung im Fokus
Auch bei selbstgenutztem Wohneigentum beobachtet die Finma zunehmend Ausnahmen bei der Tragbarkeitsrechnung. Dies wirft die Frage auf, ob Finanzierungsentscheide immer auf einem nachhaltigen Einkommensniveau der Kreditnehmenden basieren. Zudem übt die Finma Kritik an den Immobilienbewertungen: Zu optimistische Modellannahmen – vor allem bei hedonischen Bewertungsverfahren – führen zu überhöhten Verkehrswerten und entsprechend höheren Belehnungen. Die Aufsicht verlangt, dass solche Bewertungen jährlich überprüft werden. Laut Erhebung halten sich rund 50 % der Institute nicht konsequent daran.
Kreditwürdigkeit oft unzureichend geprüft
Ein weiteres Risiko sieht die Finma in der ungenügenden Prüfung der Kreditwürdigkeit bei gewerblichen Investoren. Wenn z. B. ein Bauunternehmen für ein Mehrfamilienhaus eine Finanzierung beantragt, sei die Beurteilung der Unternehmensqualität essenziell. Auch hier fordert die Finma ein klar strukturierteres Vorgehen und mehr Sorgfalt bei der Prüfung der Reputation und Leistungsfähigkeit.
Konsequenzen bei fehlender Selbstregulierung
Die Finma setzt zunächst auf Empfehlungen und Einzelgespräche mit auffälligen Instituten. Sollte die Branche jedoch nicht in ausreichendem Mass reagieren, stellt die Behörde klar: Verbindliche, restriktivere Vorschriften könnten folgen. Der Spielraum für individuelle Auslegungen würde dadurch deutlich reduziert.
Sind die Warnungen gerechtfertigt?
Kurzfristig scheinen im Hypothekarmarkt die Risiken überschaubar zu sein. Die erneut gesunkenen Zinssätze entlasten die Kreditnehmer und die Nachfrage ist im Immobilienmarkt weiterhin hoch. Die Risiken schlummern daher vor sich hin. Zum Vorschein würden sie wohl dann treten, sollten die Zinsen stärker ansteigen und/oder die Immobilienpreise korrigieren. Kurzfristig erscheint beides nicht sehr wahrscheinlich zu sein.
Cicero / SAQ anerkannt