23.6.2022 – Dans le cadre de toutes les corrections de march\u00e9, les march\u00e9s immobiliers sont de plus en plus au centre de l’attention, et ce pas seulement en Suisse. Il faut certainement distinguer entre les logements en propri\u00e9t\u00e9 et les immeubles de rapport. Quoi qu’il en soit, la hausse des frais annexes et des taux d’int\u00e9r\u00eat cr\u00e9e une nouvelle situation de d\u00e9part dans le secteur immobilier.<\/p>\n\n\n\n
Du point de vue des propri\u00e9taires de logements, les facteurs et th\u00e8mes suivants sont particuli\u00e8rement importants :<\/p>\n\n\n\n
Hausse des taux d’int\u00e9r\u00eat hypoth\u00e9caires : l’\u00e9poque des taux d’int\u00e9r\u00eat historiquement bas sur les hypoth\u00e8ques fixes \u00e0 long terme est r\u00e9volue. Les hypoth\u00e8ques \u00e0 taux fixe sur 10 ans co\u00fbtent aujourd’hui plus du double du niveau des taux de l’hiver dernier. Les taux \u00e0 court terme et les taux hypoth\u00e9caires SARON ont \u00e9galement augment\u00e9 suite \u00e0 la d\u00e9cision de notre Banque nationale. Les propri\u00e9taires de logements sont ainsi confront\u00e9s \u00e0 des co\u00fbts d’int\u00e9r\u00eat en constante augmentation et les experts estiment qu’une partie des emprunteurs hypoth\u00e9caires conna\u00eetront des probl\u00e8mes financiers d’ici peu. Les propri\u00e9taires de logements doivent se pr\u00e9parer \u00e0 ce que le niveau des taux d’int\u00e9r\u00eat continue d’augmenter.<\/p>\n\n\n\n
Hausse des frais annexes : en raison du rench\u00e9rissement, des difficult\u00e9s d’approvisionnement et surtout du rench\u00e9rissement de l’\u00e9nergie, les propri\u00e9taires de logements sont confront\u00e9s \u00e0 une hausse des co\u00fbts. Le prix de toutes les mati\u00e8res premi\u00e8res a massivement augment\u00e9, ce qui rench\u00e9rit les nouvelles constructions mais aussi les r\u00e9novations. Ceux qui d\u00e9pendent de l’\u00e9nergie fossile (mazout, gaz) doivent \u00e9galement mettre la main \u00e0 la poche.<\/p>\n\n\n\n
Menace de perte de valeur des logements : Compte tenu de la situation de d\u00e9part, les prix des logements en propri\u00e9t\u00e9 pourraient subir une certaine pression. Cela ne joue pas un grand r\u00f4le pour la plupart des propri\u00e9taires de logement, tant qu’ils ne veulent pas vendre et qu’il s’agit d’une correction temporaire. Mais ceux qui ont un financement externe maximal pourraient avoir des probl\u00e8mes avec leur \u00e9tablissement financier. Si les prix des logements en propri\u00e9t\u00e9 devaient baisser, les valeurs de nantissement baisseraient \u00e9galement. Les \u00e9tablissements financiers pourraient exiger de certains clients un amortissement afin que les valeurs de nantissement correspondent \u00e0 nouveau aux normes. Si, par exemple, la valeur d’investissement d’un bien immobilier passe de 1 million de CHF \u00e0 0,9 million de CHF, l’endettement hypoth\u00e9caire maximal devrait \u00eatre r\u00e9duit de 0,8 million de CHF (hypoth\u00e8se d’une limite de nantissement maximale de 80%) \u00e0 0,72 million de CHF. La diff\u00e9rence de 80 000 CHF dans ce petit exemple devrait \u00eatre amortie par le preneur d’hypoth\u00e8que \u00e0 la prochaine \u00e9ch\u00e9ance de son contrat de cr\u00e9dit – selon la d\u00e9cision de l’institut de financement.<\/p>\n\n\n\n
Un contexte plus difficile pour les vendeurs : celui qui veut vendre son logement doit sans doute s’attendre \u00e0 un contexte plus difficile. Du point de vue des acheteurs, l’attractivit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 du logement a massivement diminu\u00e9. Les prix pourraient d\u00e9j\u00e0 \u00eatre sous pression dans certaines r\u00e9gions et les vendeurs doivent s’attendre \u00e0 un d\u00e9lai plus long avant le changement de propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n
La situation de d\u00e9part s’est \u00e9galement nettement d\u00e9t\u00e9rior\u00e9e pour les investisseurs immobiliers (investissements dans des immeubles de rapport et dans des fonds immobiliers). Pour les fonds immobiliers suisses cot\u00e9s en bourse, l’agio \u00e9lev\u00e9 qui, avec une moyenne de 42,5 % \u00e0 fin d\u00e9cembre 2021, pr\u00e9sentait des signes de surchauffe de la demande, a nettement diminu\u00e9. Avec une prime moyenne par rapport \u00e0 la VNI de 25,3 % \u00e0 fin mai 2022, l’agio s’est nettement normalis\u00e9 – certains fonds se n\u00e9gocient m\u00eame \u00e0 un prix discount, comme le montre une \u00e9tude r\u00e9cemment publi\u00e9e par le Credit Suisse. Les fonds immobiliers ont donc d\u00e9j\u00e0 perdu en moyenne plus de 10 % de leur valeur depuis le d\u00e9but de l’ann\u00e9e et la situation de d\u00e9part ne s’am\u00e9liore pas pour le moment.<\/p>\n\n\n\n
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